受西城区教改新政影响 北京二手房交易量价齐升

来源：21世纪经济报道在刚刚过去的五一假期，火热的一二线楼市呈现出强劲的复苏势头。随着疫情期间被压抑需求的逐步释放，除武汉等少数城市外，大部分热点城市商品房成交规模均高于去年同期。其中，受西城区教改新政影响，北京二手房交易量价齐升。

这种趋势在近两个月开始出现。随着新冠肺炎疫情的逐步控制，大部分城市从3月中下旬开始陆续复工复产，土地交易、场地建设、售楼处开业等环节也在此时开始。到4月份，房地产行业的日常生产经营活动已经基本恢复。

供应的回暖，加上需求的释放，是3-5月楼市“小阳春”常见的，直到今年4月下旬才真正开盘。这个热点的推迟，很可能会让今年的市场格局与以往不同。楼市“小阳春”姗姗来迟。在大多数业内人士看来，今年的楼市“小阳春”真正开启是在4月下旬，比3月中旬(全国两会结束后)的开始时间晚了约一个半月。「小阳春」变成「晚春」后，颜色会受影响吗？

上海易居研究院指出，“红五月”行情值得期待。相对充裕的信贷资金仍是房地产市场最大的利好因素。预测2020年货币政策总体稳健积极，房地产信贷政策总体中性积极，将激活观望需求，增强购房能力。短期内，房地产市场将延续难得的销售窗口期，预计成交规模将稳中有升。

对于土地市场，该机构认为，虽然房企仍将保持谨慎乐观，但企业投资仍有回升空间。市场回暖较快的一二线核心城市仍将是投资重点。房企也在期待“晚春”。福建某房企人士表示：由于融资环境没有明显改善，未来两个月是房企补充现金流的关键时期。企业不仅会继续加大推量，销售端的优惠措施也不会很快取消。

以北京市场为例，该人士表示，在4月份试探性开盘后，公司对5月份北京市场的预期较为乐观，也计划在5月份推出多套房源回笼资金。但因为项目区还有其他竞品，所以把推送时间定在了5月1日，以尽量“留后路”。据了解，受疫情影响，不少房企已将上半年销售比例从4:6调整为3:7。但由于近期市场复苏较快，部分企业希望上半年尽量出货。

中原地产首席分析师张大伟认为，在“房住不炒”的政策环境下，未来市场将缓慢回暖，成交量有望快速回到去年同期水平，但价格也存在小幅上行的可能。

据中国指数研究院统计，在市场回暖的背景下，2020年4月，全国100个城市(新建)住宅均价为15233元/平方米，环比上涨0.25%。从涨跌城市个数来看，67个城市环比上涨，32个城市环比下跌，1个城市与上月持平。上海引发长三角楼市“回暖”进入5月，上海楼市成交量明显回暖。

“我看朋友圈，很多朋友都在五一假期定了联排别墅和房子。”一位房产中介告诉21世纪经济报道记者。来自上海中原地产的数据显示，5月1日至5月8日，上海成交25.3万平方米，同比上涨145.6%。此外，中外环和内环的房价涨幅最大，中外环均价7.7万元/平方米，同比上涨16.7%；内环均价12万元/平方米，同比上涨7.6%。

同时，上海内中环在此期间成交面积达62552平方米，同比上涨近6倍。第一次买房，刚需相对集中的郊区，成交面积同比增长近30%。豪宅成交明显上升。业内人士认为，由于供应的原因，最近奢侈品的销售正在好转。一些今年有买房计划的消费者，五一假期催化了这一群体的需求。“要么是等了很久的项目开盘，要么是他们害怕房价上涨，消费心态回来了。”

同策研究院首席分析师张宏伟指出：上海成交量回暖反映出整体市场结构性因素明显，豪宅表现突出，刚需去化，尚未回暖；第二个因素是境外航班中转城市楼市压力仍然较大；长三角、珠三角等相对活跃的地区恢复较好。

而位于京欣安的凯德、明德、万科融信等高端项目，五一期间并未出现排队现象。虽然上海楼市整体呈现回暖趋势，但这是成交结构变化还是消费需求释放导致的阶段性结果？五一假期，成交量同比增长207.8%。五一假期，楼市成交和网签出现明显波动，售楼处再现“一房难求”的画风。

目前上海高端项目成交格局活跃，以高端项目为主的浦东新区和徐汇区成交量排名靠前。五一前，上海还有很多排队认筹豪宅项目的场景。上海中原地产数据显示，五一期间(5月1日-5月5日)新建商品住宅成交15.7万平方米，比去年假期增长207.8%。更高的供应量是业界认为交易量将相应增加的主要原因。

如上海徐汇区某项目供应面积3.2万平方米(290套)，比去年5月同期上涨18.5%。今年以来，高端项目积极入市，意味着集中抢收。上海中原地产市场分析师陆文熙表示：今年一季度房地产销售基本停滞，五一补库需求自然存在。尤其是4月最后一周，多个项目集中开盘，为假日楼市准备充足的供应。

今年五一放假五天，促进消费者在假期看房选房。另一方面，由于疫情因素，长途出行的人少了，大部分都是在上海或周边短途出行，所以还是可以留出一些时间关心一下楼市。

有业内人士提醒，2015-2016年一线城市楼市过热，高价房企频现，导致涨价预期和市场恐慌。大量外部资金涌入，进一步推高地价，消费者的涨价预期越来越强烈，逐渐从一线城市向周边蔓延。最终引发新一轮调控。对此，陆文熙认为，现在的金融环境不同了。消费者买房一定要认房认贷，金融层面对消费端的监管还在收紧。

相比之下，二线城市政策灵活，很多房企也在补充二线土地。张宏伟也认为，短期内不会出现轮动表现的强烈反转，调控基调不会允许大反弹。是市场的结构性复苏还是消费需求积累下的整体性复苏？中原地产首席分析师张大伟得出结论，这是一个全面的复苏。疫情下的房地产市场正在快速复苏，5月出现“小阳春”的概率大幅上升。

他认为，4月份房地产的平均复苏水平已经超过去年同期的80%，部分地区已经开始超过之前的水平。对于很多城市来说，因为相对滞后，网签数据基本上只恢复到疫情前的80%-90%。张大伟指出，从房贷数据来看，降息的影响逐渐显现。4月20日降息基本落地，首套房和二套房房贷均下调10个基点以上。综合来看，各地的人才政策对市场是有影响的。有利于二季度楼市的稳定。

不过，他也承认市场的分化。整体来看，一线城市市场回暖最明显的依然是深圳和上海。最近北京的房源也明显增多，广州相对较弱。由于区域调控政策的预期出现，近期深圳市场较前期略有稳定。二线城市中，杭州、南京已经率先回暖。最近土地、新房、二手房交易都比较活跃。三四线城市相对稳定，复苏程度明显弱于一二线城市。深圳楼市企稳，广州回暖。

最近，深圳楼市的魔力引起了人们的关注。疫情之下，热度不降反升，“茶水费”和“房商贷”接连爆表。与广州楼市的不温不火相比，五一过后，深圳楼市经历了一次大洗牌，之前浓厚的炒作氛围逐渐消退。另一方面，广深楼市在回暖过程中参差不齐，区域分化明显；同时，买家也更加理性，真实的交易还是基于合理的价格。深圳热度下降，广州逐渐回暖。

刚刚过去的五一假期，深圳楼市并没有迎来大爆发。深圳中原地产数据显示，五一期间，深圳新房成交328套，成交面积2.99万平方米，同比下降46%。4月27日-5月3日期间，佳兆业城市广场(三期)成交44套，而部分项目0套，成交0套。五一期间，深圳二手房共成交507套，成交面积4.3万平方米，同比跌幅均超过33%。

一位房产中介告诉记者，五一期间他“看起来很忙，但实际上成交并不多”。中原地产数据显示，4月深圳新房成交3319套，环比上涨5.3%，成交套数连续两个月上涨。成交面积31.5万平方米，环比下降2.8%，热度下降。二手房方面，此前，深圳宝安、南山、光明等地区的二手房挂牌价都大幅上涨。

但4月20日，深圳政府出台相关政策严控后，记者查询了一些虚高挂牌价的房源，并没有相关信息。目前南山区二手房的高价基本都贴在19.9万元/平方米，没有单价超过20万元的房源。光明迪达在售房源只有一套，单价6万元/平方米。过去三四个月，神奇的深圳楼市经历了茶水费、商贷等风波。在政府的不断努力下，楼市的虚火似乎也逐渐缓了下来。

相比之下，广州楼市就平和多了，还在慢慢回暖。广州中原研究发展部数据显示，五一期间，广州一手住宅共成交20套，共成交2004套。一手住宅推盘数量较去年5月减少7个，总推盘数量较往年减少35%。同时，五一期间新增供应房源主要集中在东部和南部，其中增城依然是主力，以251套网签量排名第一，而假日期间开盘(加推)最高的南沙网签量为72套，排名第二。

新增货源减弱，但成交逐渐回暖。广州中原地产研究院数据显示，4月以来，广州一手住宅成交6566套，环比上涨50%；总成交面积72.99万，环比上涨53%。二手房市场方面，广州中原数据显示，4月二手市场成交量为3594套，环比上涨36.65%，成交均价环比微跌1.27%。

不难发现，广州不少楼盘仍处于打折、“一口价”促销的模式，成交数据是“量价齐升”。疫情的影响还在慢慢恢复。冷热不均在深圳还会持续，一系列政策组合拳已经在酝酿。4月28日，深圳市住建局局长张表示，深圳已经为房价上涨准备了许多措施。

“比如在交易环节，通过少杠杆、高利率、高税收的手段，将高价房与普通房区分开来；在持有过程中，还可以考虑房地产税的问题。”在深圳综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松看来，深圳楼市冷热不均的现象从去年就已经存在。

深圳的一些热点，如前海、宝中等，都有炒作动机。对通胀的恐惧，外资的进入，商业贷款的刺激，导致深圳出现了局部的楼市火爆，但局部的小热并不能代替大部分市场的平淡表现。丁松表示，“深圳的房价在下半年将保持胶着状态，不会出现暴涨暴跌的情况。楼市冷热不均的现象还会持续。”而深圳神奇上涨的二手房市场也将降温。

丁松说：“不受约束的挂牌价扰乱市场，政策打压虚增的二手挂牌价，联合成交价会被打压甚至回调。”另一方面，与深圳楼市的热炒不同，广州楼市仍在逐步稳步升温。广州中原研究发展部表示，在今年疫情下，不少开发商采取“以货促价”的模式弥补一季度的亏损。同时，采取“以价换量”销售策略的楼盘也取得了不错的成绩，销售额处于高位。

可见，在当前的后疫情时代，广州市场仍有较强的购买力，客户只要遇到合适的价格，仍会加速入市。同时，广州楼市的优惠措施可能还会继续。广州中原地产项目部总经理黄桃认为，为了弥补前期疫情的影响，未来三个月开发商可能会继续采取一定的优惠政策来促进销售，销售稳定后广州新房价格会趋于平稳。

另外，留而不炒的主基调不会变。广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，投资炒房的想法一定要谨慎。他表示，在疫情下，尽管对经济影响很大，但国家并没有采取过去的刺激措施给楼市松绑或者大规模放水，而是在供给侧发力，挖掘有效需求。因此，我们应该谨慎预期新一轮刺激和投资房地产投机。

总的来说，在没有投机和软调控的环境下，购房者已经转向观望，开发商推盘也会谨慎，但供不应求的基本面不会改变，房产需求只会延迟入市，不会消失。深圳仍将引领全国市场复苏的进程，而一线城市中广州的增长相对较弱。

在中原地产首席分析师张大伟看来，一线城市中，深圳依然是市场回暖最明显的，广州则是北上广深的弱回暖。由于区域调控政策的预期出现，近期深圳市场较前期略有稳定。下半年，广深楼市将在可控、理性的范围内波动。房企融资回暖，土地投资回暖可以肯定。5月1日楼市回暖，市场确实给出了回暖信号，主要表现在房企积极拿地，大房企融资回潮。

最近大房企融资也比较顺利。房企信用债融资成本持续下降，同时ABS成为房企的热点。但由于海外资本市场大幅波动，中国美元债券遭到抛售，内地房企发行美元债券的热情骤然减弱。4月份，没有房地产企业发行海外债券。五一假期前，南京、绍兴、佛山、扬州等地同日举行土壤拍卖。很多地块经过100多轮竞价才成交，最高溢价率接近90%。部分地区土地市场热度有所上升。

4月30日，南京5宗地块出让，吸引了20多家房企参与竞拍，网拍持续两天。其中，两块宅地已经拍卖了100多轮。万科和融创分别以43.5亿元和40.1亿元各拿一个，溢价率35%和36%。两宗地块单价均破4万元/平方米。4月份已经频繁出现高溢价地块，比如4月22日，厦门岛诞生总价、单价“地王”。

多家第三方机构数据显示，4月土地市场量价齐升，300城土地成交均价创2018年以来新高；40个典型城市土地成交建筑面积和土地出让金收入环比增长100%以上，同比增长20%以上。

土地市场率先回暖，成为帮助消费者买单的动力。在不少业内人士看来，一季度房企积压的土地投资需求也在释放，二线城市回暖更为明显。开发商此时选择二线城市，消费者也选择投资一二线城市买房。从近期的土地市场热度可以看出，虽然疫情对房企资金链影响较大，但国内融资难度降低，部分企业拿地热情再度高涨。

频繁的高溢价地块和豪宅成交量的上升对后续市场构成压力？综合上述业内人士的观点，土地市场过热的情况基本不会出现，毕竟疫情的负面影响还没有完全消除。