房地产投资和销售大幅下降 高度依赖资金的房企还能撑多久？

来源：英国《金融时报》近日，上市房地产公司亿达中国控股有限公司发布公告称，该公司5285.4万美元中期票据无法在4月19日支付。虽然四天后亿达中国完成了账单支付，但仍构成违约。亿达中国违约引发市场对房企生存状况的担忧。

人民法院公告显示，截至3月底，全国已有100多家房企宣布破产，其中大部分是二三线城市的中小开发商。受疫情影响，今年前三个月房地产投资和销售大幅下滑。高度依赖资金的房企还能撑多久？在疫情冲击和偿债压力大的情况下，房地产开发商是否面临更大的信用风险？

根据穆迪发布的报告，在严峻的经营环境下，预计随着流动性紧张的小开发商削减业务或向更大的公司出售资产，头部开发商的市场份额将继续增加。“手里有余粮”是生存法则。

一季度，全国商品房销售额同比下降24.7%，销售面积同比下降26.3%；全国房地产开发投资同比下降7.7%；土地购置面积同比下降22.6%，新房施工面积同比下降27.2%。新冠肺炎疫情让房企在短时间内面临较大冲击。

智信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示，基于广泛的国家土地储备、强大的现金储备和融资能力、强大的销售团队，大型房企具有相对较强的抗跌性。而部分小型房企现金流管理能力相对较弱，面临较大的市场退出压力。

上述房企高管认为，负债率较高的房企压力较大，与房企规模无关，与经营思路有关。此前，高杠杆房企普遍更关注销售额的增长，疫情的影响让他们转而更关注利润。所以要开始降低杠杆，控制成本，增加销售返点来掌握更多的现金流。

印证了这一观点，大型房企中杠杆率较高的恒大、融创等纷纷宣布降杠杆、控成本的一系列举措，说明这类房企早已意识到通过高杠杆扩张的道路艰难，只有高质量的增长才是成功的关键。就连杠杆率很低的万科，也在业绩发布会上高呼“现金为王，手里有余粮”是活下去的生存法则。

在房地产经营活动下滑，部分房地产企业资金紧张的背景下，降价促销成为当前的应急措施之一。3月份房地产销售和投资增速回升，疫情对房地产行业的暂时影响正在逐渐消退。

不过，中国银行(3.46 0.87%)国际金融研究所研究员李认为，从全国范围来看，未来房地产市场持续调整的压力仍然很大，受居民收入放缓和失业率上升的影响，房地产销售能否逐步企稳仍存在很大的不确定性。

相关数据显示，截至4月上半月，30个大城市房地产成交面积降幅较3月进一步收窄。连平表示，宏观政策反向调整的力度加大，有助于房地产行业回暖。预计后续财政和土地政策将逐步释放积极信号，推动房地产投资回升。坚决纠正向房地产市场投放贷款的违法行为。

近期个别城市楼市成交火爆，房价不断攀升，引起广泛关注。据报道，存在抵押贷款非法流入房地产市场的情况。中国银行业和保险业监督管理委员会首席风险官兼新闻发言人肖表示，应坚决纠正房地产市场的非法贷款。

连平强调，在“房住不炒”的政策基调下，政策对抑制房价过快上涨的态度是明确的。土地供应方面，目前国内土地供应处于下行周期的末端，土地供应将有效增加。土地购置和房地产开发年度增速可控。所以不需要担心价格快速上行的风险。“房价过快上涨其实是对未来发展空间的透支。总的来说，还是希望房价保持稳定，这样市场才能有持续稳定的发展。”上述地产高管表示。

李表示，未来房地产调控既要防止部分城市房价过快上涨对其他城市形成传导效应，又要防止房地产销售和投资继续过度萎缩的风险。重点是提高房地产调控政策的精准性，既要防止信贷资金“跑路”，又要防止房地产企业资金流断裂的风险。在帮助房企回笼资金的措施上，可以考虑允许房企延期或分期缴纳土地出让金，放宽预售条件，加快销售审批。

坚持“房住不炒”的定位

国家统计局数据显示，3月份，70个大中城市新建和二手商品住宅销售价格全部上涨。其中，深圳新建商品住宅排名第六，二手房排名第一。据专家介绍，其实从去年下半年开始，深圳楼市就一直不错。近日，随着疫情防控形势好转，深圳楼市再次迎来上涨趋势。千万元豪宅已售罄，二手房“跳空”、“百万茶水费”引发业内关注。

深圳市住房和城乡建设局高度重视市民反映的“茶水费”、“房产囤积”、“恶意涨价”等问题。4月22日，该局负责人在深圳专题新闻通气会上表示，针对上述问题，相关部门已深入调查，一旦发现违法违规行为，将依法依规严肃处理。

该负责人表示，近年来，深圳坚决贯彻落实党中央国务院调控决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，调控政策从未松动。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《金融时报》记者，3月4日至4月23日期间，全国至少有10个城市出现“政策一日游”现象，包括广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州、淮安，与放松购房相关的政策条款被撤回或调整。“这也说明涉及限购和首付的政策调整需要谨慎。

'房住不炒'仍然是政策调整的前提，有些政策调整幅度过大，容易被叫停。"