深圳宝中区楼市成交均价破10万 涨幅40%

文章来源：南方网“宝中区最近的楼市，只能用‘疯狂’两个字来形容。”长期从事房地产咨询服务的黄老师4月20日告诉记者，粗略估计，半年来，深圳宝中区楼市成交均价超过10万，涨幅达40%。

然而，与2015年深圳普遍上涨不同的是，记者发现，进入稳定疫情期的深圳楼市，其实是“火与冰”，两极分化明显。总的来说，二手房销售市场“西热东冷”的趋势更加明朗。其中，宝中、碧海、八卦岭等少数区域涨幅较大，景甜、人民南表现一般，盐田、坪地甚至出现小幅下跌。

4月17日，深圳市住建局相关负责人表示，总体来看，今年以来深圳房地产市场基本平稳，房价基本稳定，但“部分热点、热点楼盘二手房价格有所上涨”。

针对深圳当地暴涨的楼市，深圳住建部门纷纷出台文件，严厉打击市场乱象，尤其是“茶水费”问题。4月20日，中国人民银行深圳中心支行发文，要求各商业银行紧急排查房贷资金违规流入房地产市场的情况。逛罗湖粤海城：在“疯狂”的宝中地区，三种户型最受追捧。

日前，记者走访宝中区了解到，最近几个月，宝中区几个成交活跃的代表性小区，价格都有较大幅度的上涨，个别楼盘三四个月涨幅甚至超过30%。“就宝中区域而言，近期市场成交量预计会比较高。只要基本符合市场价，哪怕略高于市场价，基本都能成交。”该地区某品牌代理商黄小姐说。

但是挂牌价和市场价有不小的差价。黄女士介绍，该区域西岸观邸年前价格为11万元/平方米，年后涨到14-15万元/平方米。其中，最近一套50平米的小户型房产成交价高达760万。此外，另一个楼盘金鸿凯旋城，从3月底开始的半个月内，成交约3套，其中一套140平米的户型成交价约1500万，价格为10-11万元/平米，较前年上涨1-2万元/平米。

还有挂牌价12万元/平方米以上的，诚意出售的这种房子不多。

她表示，目前房价上涨仍集中在三类楼盘，包括公寓在内的豪宅、约2000万套改善型需求房和学位房。从最近半年来看，更多的追涨集中在这几类楼盘。据记者从多家中介了解，宝中地区的小户型房源供不应求。由于价格较高，小户型房子以相对较低的成交价去上学或投资是常有的事。其中，70平方米左右的房源较为稀缺。

就连位于宝中区边缘的向斌广场，也从去年11月开始涨价。业主王小姐说，以一套两室一厅60平的房子为例，2019年5月的成交价在400万左右，2019年12月的成交价已经达到490万。今年以来，该楼盘的报价数量不多，近两个月没有成交。但从中介平台目前的价格来看，这套67平米的房子报价已经涨到了550万。

近日，“茶水费”来自宝中区新安地铁站周边相邻的三个新楼盘。记者走访发现，云溪锦庭位于地铁1号线新安站C口，紧邻新津安海纳公馆和都市名汇。受疫情影响，郧西金庭销售中心暂停接待。销售客服电话显示，目前235平米的毛坯房有3300万左右，253平米的只有几套房。当被问及销售中心何时开业时，回答是未知。

总体来说：有的“热”，有的“冷”。除了宝中，受学区房和交通规划影响，部分区域的成交价格涨幅也相当显著。张小姐告诉记者，2015年4月，她以103万元购买了南山区林友公寓一套27平方米的房子，2019年4月以226万元卖出。最近发现这套公寓网上成交价已经到了340左右。

“挂牌价比上一轮高。”张小姐说，这个小区其实比较“老小”。发生过一些意外，她家也出现过漏水的情况，但是价格一直在涨，这让她有些不解。在张小姐看来，这个小区涨价最重要的原因是一个高中的学位。

同样在看房价飙升的，还有坂田的张老师。他所在的珠江许婧嘉园小区的业主在微信群里一直在讨论房价。以78平两房为例，去年11月卖了370万，疫情过后上月底已经涨到410万。据悉，房价上涨主要是因为沿线地铁开通。

随着疫情防控效果显著，企业陆续复工生产，房地产交易也逐渐恢复。据科控股(Ke Holdings Inc .)统计，3月份，深圳新房总成交4224套(含商业)，环比增长153.8%。住宅网签3152套，环比增长279.8%。虽然购房需求释放，部分小区房价上涨惊人，但在深圳，部分小区成交量低迷，价格横盘。

日前，记者在位于罗湖布心区的在售新盘广东海城了解到，虽然距离布心地铁站仅500米，但销售中心现场并无客户，在售公寓、写字楼均价约6.4万元/平方米，与去年开盘价格基本持平，小户型余货较少。

对比布心区前年前后的二手房成交价格，记者发现，这里的二手房整体价格变化不大。比如与翠园中学东晓分校一墙之隔的学位房小区，今天的房屋交易就比较活跃，位于粤海城斜对面。年前，该小区高层73平米的2 1房和68平米的1 1房两套房子，在新年前以420万的价格投放市场，3月份的成交价分别为430万和426万。

同样略显“郁闷”的是张老师。在深圳有三套房，堪称小“土豪”。第一套房是5年前在梅林某小区买的。因为成交价一直不理想，他最近割肉卖了，发现成交价和当年的进价差不多。张老师另外两套房也在福田华强南和罗湖翠竹，房价这几年几乎没变。宝中区新金岸海纳公馆动机：学位，二胎政策，各种区福利。

为什么最近深圳二手房销售市场出现“冰火两重天”的现象？4月1日，深圳中小学招生新政发布，义务教育免试就近入学，普通高中取消。4月3日，央行宣布年内第三次RRR降息，将中小银行存款准备金率下调1个百分点，共释放约4000亿元长期资金。除了这些教育和金融政策之外，还有一些因素在客观上造成了这种情况。

置业顾问黄先生分析，优质的教育资源是宝中区独有的房价。但近期涨幅较大与粤港澳大湾区、先锋示范区、前海拓展计划、腾讯大铲湾拿地、沿江高速下沉等概念和计划炒作有关。

以宝安中南花园为例。去年11月前，该小区市场成交价格维持在5.5万元/平方米左右，已经横盘三年。从去年底到最近，该小区成交单价从11月份的6.7万元/平方米飙升至7.8万元/平方米，不到半年涨幅达40%。另外，自从二胎政策放宽后，越来越多的家庭刚刚进入换房行列。“所有第一梯队学位房的成交均价基本都达到了12-13万元/平方米，但很多家庭还是要咬咬牙去买。”一位中介介绍。

在宝中区润恒城明辉行业，担保公司、中介机构以经营贷款的方式低利息投机买房的金融市场的一些操作，也成为助推房价的工具，引起了央行等监管部门的最新关注。据黄先生介绍，疫情期间，市场上有各种各样的商业模式是由政策出路衍生出来的。比如担保公司会全额出资购房，然后对经营性贷款进行70%的回报，巧妙破解限贷政策，获得比房贷更低的4.35%年化利率。

此外，市场上还有各种中介承诺打包贷款，承诺帮客户买壳公司，打包解决银行流水、现场拍照、收集买卖合同标的等整套服务。黄老师透露，甚至有上市大行的分行与贷款中介合作，独家代理低息贷款产品。除了大量放贷外，还可以和贷款中介赚取2%-3%不等的贷款服务费。

“如果说引爆这个市场的是刚需，投资需求是核心，那么信贷的全面宽松就是点燃它的导火索。”黄老师说。

某知名高科技公司中层管理人员郭某，因为房产投资，已经结过四次婚，离过四次婚。最近他听说银行放宽了贷款限制，希望通过收购空壳公司赎回自己名下的宝中片区一套商品房，然后向银行申请低息经营性贷款，借用同事的购房额度找担保公司融资买学位房。黄老师劝，这种操作以后可能会被套牢。

此外，由于经营性贷款的利率低于房贷，一般企业很难获得经营性贷款的贴息。部分贴现利益应与“防疫”业务相关，或者经营范围应包括口罩等医疗器械的生产和销售。于是，一些企业通过注册公司或金融代理公司来增加经营范围，在购房上寻求便利。