3月 大部分城市恢复土地供应

文章来源：中国经营报网站【柯睿监测，3月大部分城市恢复土地供应。从宅地供应来看，3月宅地供应施工面积较2月增长157%。]在一家中小型房企负责土地投资的宸妃(化名)开始了马不停蹄的出差。

“公司最近几个月没有拿到合适的土地。我负责的团队压力很大。大量公司缩减了土地投资者的数量。如果他们不能扩展到该项目，他们可能会失去工作。”宸妃告诉第一财经记者。

在中国房地产从规模红利时代向管理红利时代转变的过程中，是拿地还是观望成为困扰每个房地产企业的终极命题。一方面，受销售紧张、市场萎缩、中短期预期不确定等因素影响，房企开始聚焦收缩，没人敢贸然抢“地王”。另一方面，二线房企的规模扩张已经看不到绝对的天花板，可持续发展的需求迫使企业举步维艰。

无论是土地投资者还是房地产企业的所有者，都逐渐发现越来越难找到合适的项目。在这个越来越拥挤的赛道上，拿地策略似乎成了一个辩证的命题，开始从源头上迫使房企重新审视自己的商业模式，以获得未来增长的通行证。以土地为生死线

不久前，发生在上海土地市场的一则新闻，成为所有房企讨论的话题。三家公司，中国海外发展(00688。HK)、万科(000002。SZ)和华润置地(01109。HK)，因涉嫌竞拍上海虹口住宅用地，均被带走协助调查。第一财经记者从相关人士处证实了上述消息。一时间，关于土地市场议论纷纷。

招投标并不是什么新鲜事，这种由来已久的潜规则大规模反映了房企面临的拿地问题。更高的土地价格和更薄的利润空间迫使更多的房企选择各种方式来保证自己的生存和发展。“现在土地投资者找工作越来越难，大量公司不愿意养这么多人拿地。在这样的情况下，实际上是逼着大家想办法保护自己，否则无法在激烈的竞争中生存。”宸妃说。

事实上，自今年3月以来，一些热点城市的土地市场已经开始出现局部火爆的局面。3月25日，苏州主城区成交6宗住宅地块，成交总价123.69亿元。最终东源地产，华润置地，大发地产(061111。HK)、金科股份(000656，古霸)(000656。SZ)、苏州恒泰和卓越集团分别收购了上述6宗土地。

在江苏常州，继3月份创下板块成交单价纪录后，在土地供应的影响下，常州土地拍卖的火爆一直持续到4月份。在4月10日的土拍中，常州公开出让了位于中心城区天宁区红梅街的地块。

根据柯睿反馈的拍卖数据，该地块吸引了融创、尚德、嘉鸿、新城、金科等十家房企参与竞拍。经过67轮竞价，最终由尚德以溢价76%竞得，楼面价达到19793元/平方米，创下了长洲图派历史上土地出让单价的新纪录。

“我们内部高管开会，要求近期一定要拿地，积极拿地。”一位TOP10房管人士告诉第一财经记者。另一家中小型房企负责土地投资的高管向记者抱怨：“长三角土地的火爆程度超出公司想象。大家都以为是拿地的窗口期。没想到所有房企都报名竞拍了。”

一个数据可以证明。中国指数研究院数据显示，一季度，全国300个城市住宅用地成交楼面均价为4977元/平方米，同比上涨23.5%；平均保险费率为13.1%。“征地事关生死。公司会以商场和长租公寓作为拿地的起点。计划今年拿20个商场，30个长租公寓(含轻资产)。”黄朝阳，钟君集团(01966)董事局主席。HK)，日前在投资者交流会上直言不讳。

没有土地储备，未来的规模增长就没有保障。甚至很多比较谨慎的房企，没有土地也很难受。“我们最近和政府沟通了很多，但是一直拿不到地。我们今年也有相应的指标。虽然我们内部放缓了脚步，但也担心没有土地，就带不到项目，从而降低公司的话语权。”一位福建区域高管告诉记者。多元化征地日益明显。

当一些对规模开发更有想法的二线房企在积极拿地的时候，头部房企的态度更为谨慎。“今年是房地产洗牌年，并购机会会增多，但好标的可能不会太多，所以公司拿地会比较谨慎，不会做不赚钱的事情。”融创中国(01918)董事局主席孙宏斌。HK)，在今年的业绩会上公开表示。

美的地产(03993)董事长、执行董事、总裁郝恒乐。HK)，也是谨慎。他说，今年的土地收购将集中在核心发达城市和城市群。拿地总量没有具体指标，按照公司销售规模和回款的1/3补地。目前二线公司大多会拿出销售金额的40%~50%来补充土地储备。

但无论是乐观还是谨慎，几乎所有房企都有一个共识：不能完全依赖公开的土地市场，而应该探索更多的拿地方式。目前除了公开的土地出让，并购、土地申请、城市更新是目前可以成立的其他土地收购策略。拉姆雷蒙德(00884。HK)，旭辉控股总裁表示，2019年公司多元化购地占总购地的33%，今年计划将这一比例提升至50%。

就在两年前，旭辉控股80%以上的土地储备来自公开的土地市场拍卖。当时旭辉控股认为多元化的拿地方式仍存在不确定性。“年初以来，很多公司都来找我谈并购，但我们还是很谨慎。最重要的是我们可以指望它。”拉姆雷蒙德说。

今年逆周期增加拿地的钟君集团，希望通过“地产业务”双轮驱动模式，尽可能多地拿地。钟君集团助理总裁黄伦表示，这样的战略将有助于公司以更便宜的价格获得综合用地，优化其收入来源，并提供更稳定的现金和利润增长。根据钟君集团的年报，2019年，钟君集团新增了46个项目，其中包括12个复杂的项目，而这些基本上都是打勾。

同样，大量的新城控股(601155，股吧)(601155。SH)也表示将继续保持这种商业模式。“对于新城来说，2019年拿地项目相对较少，疫情影响导致土地出让有所延迟，所以货源推迟，未来会提高拿地节奏。”新城控股董事长兼总裁王孝松说。

据新城控股内部测算，预计2025年全国将有1500家超过8万平米的购物中心开设商业地产，这些购物中心的需求将成为公司的商机，支撑公司的核心商业模式。事实上，包括世茂地产(00813.HK)和绿城中国(03900.HK)在内的主流房企近年来也设立了专职部门拓展城市更新业务。此外，包括融创中国、万科等公司都在将城市更新作为在一线城市扩张土地的重要手段。

“目前，许多品牌开发商正在重新思考他们的商业模式，并将其打造为土地扩张的核心能力。快速发展的二三线城市有产业资源和需求。如果他们能遇到当地政府，就能拿到更便宜的土地。”一家TOP10房企的管理层告诉记者。理性还是在宸妃看来，征地的非理性因素在增加。“大家都觉得是窗口期，就成了窗口期。”宸妃说。

根据柯睿的监测，大多数城市在3月份恢复了土地供应。从宅地供应来看，3月份宅地供应施工面积比2月份增加了157%，甚至比去年3月份也增加了18%，供应明显放量。“每年三四月份是传统的土地热点。很多土地其实年底就可以开盘，然后贡献销售，所以很多有业绩目标的房企拿地热情会更高。”某上市房企总裁告诉记者。

这位总裁透露，只要5月底，基本就有机会保证年底开盘，所以房企拿地的积极性会相对高一些。“不把土地款记在账上就没有价值。简而言之，你需要资金和土地来周转，才能盈利。”

从房企此前公布的投资计划来看，龙湖集团(00960。HK)、华润置地和中国海外发展在拿地方面表现出相对积极的态度。其中，中粮控股(02772.HK)和龙光地产(03380.HK)的销售比例在0.5左右，拿地较为积极。而新城控股和中国海外发展、06158.HK郑融地产的拿地和销售比例为0.3~0.4。

今年一直在增加土地收购的钟君集团设定了非常严格的投资条件。对于很多投资者来说，要求两个月内拿到地，否则可能会被淘汰。通过机制保障，钟君集团希望能够更超前地获得更多的土地资源。但对于很多房企来说，拿地的决定无异于“囚徒困境”。

所谓囚徒困境，实际上是指合作对于合作双方来说都是整体效用最优化，但由于个体的存在，维持合作本身是极其困难的。房企面临的问题也是如此。如果大家都不抢地，那么每块地的价格可以相对降低。但大家都担心自己手里没有资源，从而形成了激烈的竞争局面。

许方化，宝龙地产(01238。HK)，公开表示最近土地市场过热。“我们参加过十多次土地拍卖，但一次都没有拿到。我们认为这是一个泄露的机会，但我们发现许多公司仍在市场上拿地。”许在业绩会上对说。

“其实每个人都要生存。目前业内甚至有5家公司合作一起拿地，降低拿地成本。这是公开卖地减少竞争的有效方法。但是这样的情况也有招投标的嫌疑。上海虹口土地事件让有关部门不是很满意。”以上总裁分析。事实上，随着大多数房企开始进一步聚焦一二三线核心城市和城市群，这些市场有限的土地资源必然与房企的需求相矛盾。

“机会一年比一年少，但我们必须继续努力寻找。”宸妃说。显然，拿地策略本身就体现了各房企对规模和未来预期的判断。然而，规模红利时代即将结束。当房企逐渐开始在乎利润的时候，拿地的难度就会加大。“只有把自己的优势最大化，非对称发展，才能形成竞争优势。”中南置地总裁陈雨涵说。