预售登记：保障产权人权益的关键步骤

预售登记，一个看似复杂但其实至关重要的房地产交易环节。当买卖双方签订房屋买卖合同或协议后，为了确保产权人的权益，他们需要向房地产登记机关进行预售登记。这一步骤至关重要，尤其是在商品房还未建成时，进行预告登记能防止开发商将已售出的房屋再次出售或抵押。

办理房地产预告登记的过程中，需准备的文件包括：登记申请书、申请人身份证明、已登记备案的商品房预售合同原件及预告登记约定的原件等。在此之前，确认开发商已经取得预售许可证是必不可少的。随后，与开发商约定预告登记的时间，在完成预售合同备案后，买房人可以向房产管理部门申请预告登记。成功申请后，前往房管局办理预告登记，并取得商品房预售许可证明。

商品房预售合同登记备案的效力是如何体现的呢？预售商品房是房地产开发经营企业在商品房竣工验收前进行的销售行为，预购人按合同约定支付购房款，预售人按合同约定交付商品房。这种行为需要遵循一定的法律程序，包括向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，并将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。

需要注意的是，预售合同备案并不是预售合同成立的必要条件。即使未经办理登记备案手续，预售合同仍然可以成立。但如果将登记备案视为合同成立的条件，那么在合同签订并实际履行一部分后，任何一方以合同没有登记为由主张合同无效，只需承担合同无效的责任，即返还已支付的价款，并支付必要的费用。然而，如果不将登记备案视为合同成立的形式要件，当预售合同签订后任何一方不履行义务，另一方都有权追究对方的违约责任，并可以选择解除合同、要求开发商赔偿损失或要求开发商在赔偿损失后继续履行。这为受害方提供了更大的自主权。