土地出让方式详解：招标、拍卖、挂牌与协议出让的区别与操作

一、土地出让的几种方式

招标出让：在规定期限内，单位或个人以投标形式竞投某地段土地的使用权。

拍卖出让：将所出让使用权土地公开叫价竞投，按照“价高者得”原则确定土地使用权。

挂牌出让：发布挂牌公告，在公告中拟出让宗地的交易条件。

协议出让：土地出让双方通过协商的方式有偿的出让土地使用权。

二、国有土地使用权转让与出让的主要区别

主体不同：出让主体是国有土地所有者，即国家；转让主体是取得国有土地使用权的土地使用者。

行为性质不同：出让是他物权设定；转让是他物权转移。

转移条件与程序不同：出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证；转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。

交易市场不同：出让是一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断；转让是二级市场，即符合法定条件的自由转让。

三、国有土地使用权直接转让的条件

以出让方式取得的国有土地使用权转让条件：

(1)按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权；

(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；

(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件：

(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

(2)领有国有土地使用证；

(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

(4)经有批准权的人民政府审批。

四、法律依据

《房地产管理法》第 38 条、第 39 条

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 45 条