房贷怎么算：两种还款方式的解析与影响因素

房贷月供还款的计算方式

当我们考虑购买房屋并选择贷款时，了解房贷月供的两种主要计算方式是至关重要的。这两种方式分别是等额本息还款和等额本金还款。

等额本息还款：此方式下，每个月的还款金额是固定的。计算公式为：月还款额=贷款本金×月利率×(1+月利率)^总还款月数/[(1+月利率)^总还款月数-1]。这意味着在整个贷款期间，您每月支付相同的金额，这使得预算更为稳定。

等额本金还款：与等额本息不同，此方式下每月的还款本金是固定的，而利息会逐月减少。计算公式为：月还款额=贷款本金/总还款月数+(贷款本金-累计已还款本金)×月利率。因此，初期的月供会较高，但随着时间的推移，每月的还款金额会逐渐减少。

在选择还款方式时，还需要考虑以下影响房贷的因素：

贷款金额：贷款金额的大小直接影响到每月的还款额。一般来说，房屋的总价和首付款金额决定了您可以贷款的金额。对于二手房，评估机构的价格也会影响贷款金额。

基准利率：这是银行贷款的参考利率，不是固定不变的。央行会根据经济情况对其进行调整。目前我国银行商业贷款的基准利率为4.9%，但其调整并没有固定的时间和频率。

贷款年限：贷款期限的长短与月供有直接的关系。通常，贷款年限越长，每月的还款额就越少。但这也受到贷款人年龄和房屋剩余土地使用年限的限制。例如，商业按揭贷款的贷款人年龄不得超过65周岁，贷款期限不得超过30年。

1、还有一个与房贷相关的重要问题是房产证的存放。在房贷未还清之前，房产证通常会存放在银行。这是因为当您向银行申请贷款购房时，银行会一次性支付款项给开发商，而房产证则作为抵押品存放在银行。只有当您完全还清贷款后，才能拿到真正的房产证。在此之前，如有需要，您可以向银行申请暂时使用房产证，但这并不意味着您拥有了它，使用后仍需归还给银行。