房产过户税费详解：赠与、买卖与继承方式下的税费构成与计算方法

房产过户是房产所有权转移的重要环节，常见的过户方式有赠与、买卖和继承。根据过户方式的不同，税费和流程也有所差异。

一、赠与方式过户

赠与方式过户适用于直系亲属间的无偿赠与。税费主要包括契税和印花税。契税的税率为3%，而印花税的税率为0.05%。需要注意的是，如果是直系亲属间的无偿赠与，可以免征个人所得税。

二、买卖方式过户

买卖方式过户涉及的税费种类较多，包括增值税、契税和个人所得税。增值税的税率为5%，如果房产满两年，则免交增值税。契税的税率根据具体情况而定，一般为1%-3%。个人所得税的税率为20%，但如果房产满五唯一，则可以免交个人所得税。

三、继承方式过户

继承方式过户适用于法定继承人继承的情况，契税是主要税费。法定继承人继承房产时，可以免交契税。非法定继承人则需要缴纳契税，税率为1.5%。印花税的税率为0.05%。

在办理房产过户时，需要注意以下事项：

了解房屋情况：买方需了解房屋的整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

签订合同：买卖双方需协商一致，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、交付及产权办理等达成一致意见后，签订至少一式三份的房屋买卖合同。

申请过户：买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。

立契：在房地产交易管理部门审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

缴纳税费：根据交易房屋的性质，税费的构成会有所不同。

办理产权转移过户手续：在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，买方需凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。待买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的二手房屋买卖合同即全部履行完毕。