大修基金：物业维修的专项资金及使用须知

大修基金，也被称为物业专项维修资金，是住宅物业业主为了维护本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修而缴纳的钱款，存入专项帐户并由业主委员会统一管理和使用。了解如何正确、合理地使用大修基金对于维护物业的完好和正常运行至关重要。

1、使用大修基金有明确的前提条件。维修项目必须是小区内的公共设施，且这些设施必须已经过了质保期。例如，如果外墙渗水且仍在质保期内，应由开发商负责维修，业主不得使用大修基金。大修基金是专项款，仅用于规定部位的维护和管理，如电梯、建筑外墙、公共配电设施和消防设施等。业主的专属物品则不得使用大修基金。

在使用大修基金的过程中，必须经过严格的程序。必须组织全体业主进行签字投票，只有获得三分之二以上业主的同意后，才可以在小区公示栏进行公示一周，确保无异议。否则，不具备使用大修基金的条件。申请使用大修基金必须按照各地管理政策的要求提供相应的申请材料，否则将无法申请使用。

公共维修基金与物业费之间存在明显的区别。钱财归属上，公共维修基金是在办理房产证前一次性缴清并暂时存放于业主委员会或由房管局代为保管的资金，属于业主所有，业主有权使用。而物业费则是物业公司按月收取的费用，这笔钱属于物业公司，业主在享受服务的同时有义务按时缴纳。

在使用流程上，公共维修基金的使用需向业主委员会申请并征求三分之二业主的同意，审批手续相当复杂。具体来说，某栋楼的本体维修基金只能用于该楼，使用时必须征得业主委员会或本栋楼三分之二业主的同意。而物业费的使用则由物业公司自行决定，日常小区公共区位需要修补的只需向物业管理登记处登记，由物业公司在规定时间内补修即可。

在使用范围上，公共维修基金一般用于大规模维修项目如屋面防水、电梯大修和外墙等，而日常维修则不能动用。质量合格的房子一般15～20年内都不需要使用公共维修基金。相比之下，物业费主要用于清洁卫生、绿化养护、秩序维护和物业共用设施设备的日常运行及维护等日常维修费用。

大修基金作为物业维修的专项资金，在使用过程中需满足一定的条件并遵循严格的程序。公共维修基金与物业费在钱财归属、使用流程和使用范围上存在明显的区别。了解这些细节有助于更好地维护物业的正常运行和延长其使用寿命。